2009年“皖房景气指数”报告

2009年，在中央和我省一系列促进房地产市场健康发展政策措施的综合作用下，全省房地产开发市场回暖向好的积极因素和有利条件持续增加，投资信心由弱转强，施工规模不断扩大，商品房销售止跌转升后增速加快，企业到位资金明显好转，市场全面复苏态势基本形成。

一、    “皖房景气指数”快速回升

2009年，全省房地产业综合发展景气指数值（简称“皖房景气指数”）为101.7点，景气度与上年相比下降0.3点。从全年走势上看,景气指数值实现了“V”形反转，前5个月我省房地产市场延续了2008年下半年以来的调整格局，开发投资增幅持续回落，土地购置大幅下降,销售市场低迷,空置面积增加,导致综合景气指数值一路下行,自2月开始进入了不景气区间,5月下探至全年最低96.6点；进入6月份, 随着房地产市场止冷趋暖,销售面积增长由负转正,土地交易日趋活跃,投资增幅触底回升, 企业资金供给好转，带动景气指数探底反转并逐月回升,9月以后回升速度加快,11月景气指数值重新回至景气空间，12月收全年最高101.7点。景气指数走势表明，在当前宏观经济向好的背景下，我省房地产市场已处于全面复苏阶段。

二、    主要分类指数位于景气区间

从构成“皖房景气指数”的8个分类景气指数看，与上年相比呈3升5降的格局。其中房地产开发投资、房地产资金来源、商品房空置面积、商品房销售价格和商品房竣工面积指数，均在景气区间运行；新开工面积、购置土地面积和土地购置费指数运行在不景气区间。

1、房地产开发投资景气指数。2009年，全省完成房地产开发投资1669.83亿元，比上年增长22.5%，增幅高于全国平均水平6.4个百分点。从增幅走势变化来看，上半年，受金融危机和心理预期影响，我省房地产开发投资增幅由年初的25.3%一度下滑至5月份的11.7%，之后随着国家4万亿投资计划产生效应，经济形势好转，房地产开发投资开始逐步回升并转旺,全年增幅比上半年和三季度分别加快10.2个和5.6个百分点。房地产开发投资总量居全国第7位，比上年提升2位，占全国的比重由上年的4.4%上升到4.6%。分用途看, 住宅投资比重下降，90平方米及以下住宅投资增长加快。2009年，全省住宅投资1175.58亿元，增长16.2%，比重由上年的74.2%下降到70.4%；办公楼投资72.11亿元，增长90.6%，比重由2.8%提高到4.3%；商业营业用房投资236.28亿元，增长37.2%，比重由12.6%提高到14.2%；其他投资185.86亿元，增长31.8%，比重由10.4%提高到11.1%。全省90平方米及以下住宅投资360.26亿元，增长45.5%，高于住宅投资增速29.3个百分点，90平方米及以下住宅投资占住宅投资的比重为30.6%，比上年提高6.1个百分点。目前开发投资分类指数值为112.9，比上年下降5.2个点，但仍保持较高景气水平，支撑着综合发展景气指数运行在景气区间。

2、房地产开发资金来源景气指数。2009年，随着国家实施适度宽松的货币政策以及销售市场的回暖，我省房地产企业开发项目到位资金呈全面回升态势,企业资金到位情况逐步宽松。自一季度开始, 房地产项目资金来源增幅开始高于完成投资增幅,结束了自2008年下半年起资金来源增幅连续9个月低于完成投资增幅的局面，全年房地产开发到位资金2261.61亿元，增长52.9%，为全年同比最高增幅，高于同期投资增幅30.4个百分点。在房地产开发企业资金来源中，国内贷款296.86亿元，增长68.1%，所占比重由上年的11.9%上升到13.1%；自筹资金930.15亿元，增长23.6%，所占比重由50.9%下降到41.1%；其他资金来源1018.75亿元，增长92.2%，所占比重由35.8%上升到45%，其中个人按揭贷款受销售回暖影响增长较快，累计353.43亿元，增长达133.7%，所占比重由10.2%上升到15.6%。目前房地产开发资金来源分类指数值为115.8，是8个分类指数中最高的，比上年提高4.4个点，处于高景气状态，对综合发展景气指数运行在景气区间起到了关键性的作用。

3、土地类分类景气指数。2009年前5个月我省房地产购置土地面积同比大幅下降，降幅均在50%以上，随着商品房销售市场的趋暖，自6月以后土地市场逐渐升温，开发商拿地热情开始复苏，购置土地面积降幅呈逐月缩小之势，土地购置明显好转。全年开发企业购置土地面积1918.59万平方米，虽然比上年下降了14.7%，但降幅比年初最高的2月减少了46.2个百分点，比一季度、上半年和三季度分别减少了37.3个 、18.6个和15.3个百分点。土地购置面积的逐步增加，也促使土地购置费增幅在四季度由负转正，全年土地购置费291.98亿元，增长8.2%，增幅比一季度、上半年和三季度分别加快了38.3个 、31.4个和11个百分点。值得注意的是土地购置面积作为先行指标，其下降一方面会影响我省房地产市场未来的供给能力，另一方面对我省今后一段时间房地产投资的增长后劲会产生不利影响，给房地产市场健康、平稳、持续发展留下一定的隐患。目前，购置土地面积和土地购置费两个土地类分类指数值分别为94.9和96.3，比上年分别下降4.9个和6.2个点。

4、商品房空置面积景气指数。2009年，我省空置各类商品房屋491.92万平方米，其中住宅303.34万平方米，房地产市场虽止冷转暖，但受全年竣工面积大幅增加的影响，空置总量比上年有所提高。年末我省商品房空置率为6.3%，处于空置合理区，同时扣除合理空置后，商品房屋空置在三年以上即积压商品房的面积只有25.88万平方米，占全部空置面积的比重为5.3%，房地产业运行质量继续保持总体健康。目前该分类指数值为102.4，比上年下降1.2个点，运行于景气区间。

5、新开工面积分类指数。由于2008年下半年商品房销售低迷，市场前景不明朗，很多房地产开发企业削减了2009年开工计划，自5月开始, 我省新开工面积增幅由正变负,6月、7月、8月降幅呈持续扩大之势，进入9月以后，增幅企稳回升，并转为增长。全年房地产新开工面积5285.72万平方米，增长15.3%，增幅分别比一季度、上半年和三季度加快14.8个、16.7个和16.1个百分点。目前，新开工面积分类指数值为96.4，比上年下降0.8个点，景气度有所降低。

 6、竣工面积分类指数。随着近两年来新开工的商品房陆续竣工，投放市场，我省房地产市场的房源供应较上年大幅增加。2009年，全省房地产竣工面积2861.25万平方米，增幅由上年的0.9%提高到12.6%，其中住宅竣工面积2350.59万平方米，增幅由上年的-0.5%提高到10.5%。目前该分类指数值为105.1，比上年上升3.4个点，景气度较高，有力地支撑着综合发展景气指数在景气区间运行。

7、商品房销售价格分类指数。受国家和我省出台的促进住房消费的各项利好政策（如减免交易税费，降低房贷首付比例，实行优惠房贷利率）刺激，2009年上半年特别是进入二季度后，城镇居民购房意愿和热情明显高涨，有力助推我省商品房销售市场止冷趋暖，商品房销售面积从6月开始扭转了自2008年11月份开始连续7个月下降的局面，8月以后销售量恢复了2位数增长，并呈持续加速回升态势。全年商品房销售面积为4053.92万平方米，增幅由上年的下降9.7%提高到增长45.5%；住宅销售面积为3669.44万平方米，增幅由上年的下降8.5%提高到增长44.3%。随着商品房销售日益好转，在旺盛的需求拉动和充足的资金支持等因素作用下，全省整体房价持续走高。2009年全省商品房销售均价为3400元/平方米,增幅由上年的10.7%提高到15.3%，其中住宅销售均价为3215元/平方米, 增幅由上年的12.2%提高到14.5% 。虽然我省房价水平总体上不算高（全国商品房销售均价4695元/平方米, 其中住宅销售均价4474元/平方米），涨幅低于全国平均水平（全国商品房销售均价平均增长23.5%，其中住宅销售均价平均增长25.1%），但近年来增速明显加快，近三年商品房平均销售均价的涨幅均在两位数，房价过快上涨使投资（投机）性购房明显增多，而投资（投机）性购房又进一步助涨房价，如此连锁反应既阻碍了民生的改善，也积聚了风险，影响房地产市场健康发展。目前销售价格分类指数值为109.9，比上年上升8.4个点，处于高景气状态。

三、    房地产市场未来趋势判断

2009年12月开始，为遏制房价过快上涨，国家陆续出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，主要有通过“营业税优惠政策”调整来抑制投资需求和投机需求；通过“二套房贷利率”等信贷政策调整来抑制“炒房”资金供给；通过打击炒地、囤地、囤房行为，增加保障性住房和普通商品住房有效供给来降低住房成本、增加商品房供应量等。同时，2010年国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，随着这些政策的贯彻实施，我省商品房销售量增幅和房价涨幅均有望回落，而房地产开发规模、房地产开发投资将继续保持稳步增长，房地产市场运行将趋于稳健。

撰稿：吉小军